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7억으로 서울 강동구 건물주 되기 2탄(갓건물주 Project)

K기술사 2025. 3. 3. 13:11

목차



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    안녕하세요.
    이번 포스팅에서는 암사동  다세대 주택 매매 시 매수 당시 내야 하는 세금과 비용을 포함하여 총 매수 비용을 계산한 후, 자기자본별 수익률을 다시 분석해 보겠습니다.

    부동산 투자에 관심 있는 분들께 유익한 정보가 되길 바랍니다.

    1. 매수 당시 내야 하는 세금 및 비용

    매매가: 19억원
    매수 시 발생하는 비용은 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 중개수수료 등이 포함됩니다.

    • 취득세
      • 취득세율: 2.4%
      • 계산: 19억원 × 2.4% = 4,560만원
    • 등록세
      • 등록세율: 2.4%
      • 계산: 19억원 × 2.4% = 4,560만원
    • 교육세
      • 교육세율: 취득세의 20%
      • 계산: 4,560만원 × 20% = 912만원
    • 농어촌특별세
      • 농어촌특별세율: 취득세의 10%
      • 계산: 4,560만원 × 10% = 456만원
    • 중개수수료
      • 중개수수료율: 0.9%
      • 계산: 19억원 × 0.9% = 1,710만원

    총 매수 비용
    19억원 + 4,560만원 + 4,560만원 + 912만원 + 456만원 + 1,710만원 = 20억 1,198만원

    2. 자기자본별 수익률 분석

    매수 비용(20억 1,198만원)을 기준으로, 보증금 활용액 8.28억원과 추가 자금(대출)을 고려하여 수익률을 산출했습니다.

    (1) 자기자본 10억원

    • 총 자금 구성:
      자기자본 10억원 + 보증금 8.28억원 = 18.28억원
    • 추가 자금 필요:
      20.01억원 - 18.28억원 = 1억 8,398만원
    • 대출 상환:
      월 상환액 약 111만원 (원리금균등상환 기준)
    • 월간 순수익:
      월세 900만원 – 상환액 111만원 = 789만원
    • 연간 순수익:
      789만원 × 12 = 9,468만원
    • 세금 차감 후 순수익:
      9,468만원 – 재산세 및 종합부동산세 626.25만원 = 8,841.75만원
    • 수익률:
      (8,841.75만원 / 10억원) × 100 = 8.84%

    (2) 자기자본 9억원

    • 총 자금 구성:
      자기자본 9억원 + 보증금 8.28억원 = 17.28억원
    • 추가 자금 필요:
      20.01억원 - 17.28억원 = 2억 8,398만원
    • 대출 상환:
      월 상환액 약 172만원
    • 월간 순수익:
      900만원 – 172만원 = 728만원
    • 연간 순수익:
      728만원 × 12 = 8,736만원
    • 세금 차감 후 순수익:
      8,736만원 – 626.25만원 = 8,109.75만원
    • 수익률:
      (8,109.75만원 / 9억원) × 100 = 9.01%

    (3) 자기자본 8억원

    • 총 자금 구성:
      자기자본 8억원 + 보증금 8.28억원 = 16.28억원
    • 추가 자금 필요:
      20.01억원 - 16.28억원 = 3억 8,398만원
    • 대출 상환:
      월 상환액 약 233만원
    • 월간 순수익:
      900만원 – 233만원 = 667만원
    • 연간 순수익:
      667만원 × 12 = 8,004만원
    • 세금 차감 후 순수익:
      8,004만원 – 626.25만원 = 7,377.75만원
    • 수익률:
      (7,377.75만원 / 8억원) × 100 = 9.22%

    (4) 자기자본 7억원

    • 총 자금 구성:
      자기자본 7억원 + 보증금 8.28억원 = 15.28억원
    • 추가 자금 필요:
      20.01억원 - 15.28억원 = 4억 8,398만원
    • 대출 상환:
      월 상환액 약 294만원
    • 월간 순수익:
      900만원 – 294만원 = 606만원
    • 연간 순수익:
      606만원 × 12 = 7,272만원
    • 세금 차감 후 순수익:
      7,272만원 – 626.25만원 = 6,645.75만원
    • 수익률:
      (6,645.75만원 / 7억원) × 100 = 9.49%

    자기자본별 연간 수익률 정리:

    • 10억원: 8.84%
    • 9억원: 9.01%
    • 8억원: 9.22%
    • 7억원: 9.49%

    3. 향후 매도 시점 및 예상 수익

    • 매도 예상 금액
      • 5년 후: 22.03억원 (양도소득세 2,190만원, 순수익 2억 810만원)
      • 10년 후: 25.56억원 (양도소득세 4,073만원, 순수익 6억 4,870만원)
    • 최적 매도 시점:
      약 7년~8년 후 매도하는 것이 균형 잡힌 선택으로 분석됩니다.

    4. 결론

    매수 시 발생하는 각종 세금과 비용을 포함한 총 매수 비용을 고려할 때, 보증금 활용 및 추가 자금(대출) 조달에 따라 투자자의 자기자본별 수익률이 달라집니다.
    자기자본이 적을수록 대출 부담은 증가하지만, 수익률은 소폭 상승하는 경향이 있으며, 향후 매도 시점 역시 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

    이 분석을 바탕으로 투자 전략과 매도 시점을 재검토해보시기 바라며, 추가 상담이 필요하신 경우 부동산 전문가나 세무사와 상의하시길 권장드립니다.

    참고. 관련 법조문

    참고로 세금관련 사이트를 공유드립니다. 

    1. 취득세: 지방세법 제11조
    2. 등록세: 지방세법 제13조
    3. 교육세: 교육세법 제3조
    4. 농어촌특별세: 농어촌특별세법 제3조
    5. 재산세: 지방세법 제104조
    6. 종합부동산세: 종합부동산세법 제3조

    여기까지 부동산 2탄이었습니다.


    투자에 도움이 되셨다면 좋아요와 공유 부탁드립니다. 

     

    감사합니다.

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