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오늘은 실제 강동구 암사동에 있는 매물을 통해, 자기자본 7억·8억·9억·10억일 때 각각의 수익률을 분석해 보겠습니다.
✅ 매물 개요
- 건물 유형: 5층 다세대 건물 (총 7세대)
- 임대 현황:
- 월세 4세대
- 전세 3세대 (보증금 8.28억)
- 월세 수입: 189만 원 × 5세대 = 900만 원/월
이제 자기자본별 투자 수익률을 계산해 보겠습니다
💰 자기자본별 수익률 분석
1️⃣ 자기자본 10억 원 투자 시
- 총 자금: 자기자본 10억 + 보증금 8.28억 = 18.28억
- 부족 자금: 19억 - 18.28억 = 0.72억 → 추가 대출 필요
- 대출 상환액: 약 44만 원/월
- 월 순수익: 900만 원 - 44만 원 = 856만 원
- 연간 수익: 856만 원 × 12개월 = 1억 272만 원
- 수익률: (1억 272만 원 ÷ 10억 원) × 100 = 10.27%
2️⃣ 자기자본 9억 원 투자 시
- 총 자금: 자기자본 9억 + 보증금 8.28억 = 17.28억
- 부족 자금: 19억 - 17.28억 = 1.72억 → 추가 대출 필요
- 대출 상환액: 약 104만 원/월
- 월 순수익: 900만 원 - 104만 원 = 796만 원
- 연간 수익: 796만 원 × 12개월 = 9,552만 원
- 수익률: (9,552만 원 ÷ 9억 원) × 100 = 10.61%
3️⃣ 자기자본 8억 원 투자 시
- 총 자금: 자기자본 8억 + 보증금 8.28억 = 16.28억
- 부족 자금: 19억 - 16.28억 = 2.72억 → 추가 대출 필요
- 대출 상환액: 약 165만 원/월
- 월 순수익: 900만 원 - 165만 원 = 735만 원
- 연간 수익: 735만 원 × 12개월 = 8,820만 원
- 수익률: (8,820만 원 ÷ 8억 원) × 100 = 11.03%
4️⃣ 자기자본 7억 원 투자 시
- 총 자금: 자기자본 7억 + 보증금 8.28억 = 15.28억
- 부족 자금: 19억 - 15.28억 = 3.72억 → 추가 대출 필요
- 대출 상환액: 약 225만 원/월
- 월 순수익: 900만 원 - 225만 원 = 675만 원
- 연간 수익: 675만 원 × 12개월 = 8,100만 원
- 수익률: (8,100만 원 ÷ 7억 원) × 100 = 11.57%
📊 자기자본별 연간 수익률 정리
자기자본연간 수익률
| 10억 원 | 10.27% |
| 9억 원 | 10.61% |
| 8억 원 | 11.03% |
| 7억 원 | 11.57% |
💡 자기자본이 낮을수록 레버리지 효과로 인해 수익률이 증가하는 걸 볼 수 있습니다. 하지만 대출 부담도 커지므로, 개인의 투자 성향에 맞는 전략을 선택하는 것이 중요합니다!
다음 시간에는 부동산 세금에 대해 알아보겠습니다.
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